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Bail emphytéotique administratif : confier un bien pour longtemps.
Un bien immobilier de la collectivité est confié à un preneur, pour plus de dix-huit ans et quatre-vingt-dix-neuf au plus, en vue d'une opération d'intérêt général relevant de sa compétence. Le preneur a un droit réel, peut hypothéquer pour financer, et ne peut pas être payé pour acheter à la place de la collectivité.
- Qui paie
- Le preneur finance et réalise l'opération
- Qui porte le risque
- Le preneur
- Durée
- Plus de 18 ans, 99 ans au plus
- Choix du partenaire
- Pas de procédure de commande publique, mais une sélection si l'occupation est économique
Quand y recourir, quand l'éviter.
Y recourir quand
- Un terrain ou un bâtiment peut accueillir une opération d'intérêt général portée et financée par un tiers.
- L'opération demande un temps long, avec un investissement à amortir.
- La collectivité veut récupérer le bien et ses constructions au terme.
L'éviter quand
- La collectivité veut des travaux, fournitures ou services pour son compte : c'est la commande publique.
- Il s'agit de confier un service public : c'est une concession.
- L'occupation est courte : un titre d'occupation suffit.
5 étapes, dans cet ordre.
La qualification
Vérifier que l'opération est d'intérêt général, relève de la compétence de la collectivité, et n'est pas un achat déguisé.
La sélection du preneur
Si l'occupation permet une exploitation économique, une sélection préalable avec publicité.
Le bail
Durée, obligations, sort des constructions, conditions de cession et d'hypothèque.
Le financement
Le preneur peut hypothéquer ses droits pour financer les ouvrages ; le contrat d'hypothèque est approuvé par la collectivité.
Le terme
Le bail ne se prolonge pas par tacite reconduction.
Face à ses voisins.
Le titre d'occupation reste précaire et révocable ; le bail emphytéotique confère un droit réel sur une longue durée.
Pour faire construire un équipement dont elle a besoin et le payer, la collectivité passe par un marché de partenariat, pas par un bail.
Les règles qui s'appliquent.
Chaque article est cité dans sa version en vigueur, vérifiée sur Légifrance.
Le principe et sa limite
Pour une opération d'intérêt général ; jamais pour des travaux, fournitures ou services avec un prix ou un droit d'exploitation pour le compte d'un acheteur.
Les conditions du bail
Cession avec agrément, hypothèque réservée au financement des ouvrages, compétence du juge administratif, rémunération décomposée si la collectivité paie.
La durée
Plus de dix-huit ans, quatre-vingt-dix-neuf au plus, sans tacite reconduction ; un droit réel susceptible d'hypothèque.
La sélection préalable
Si le bien est une dépendance du domaine public et que l'occupation est économique, le preneur est choisi après publicité.
Là où le montage se fragilise.
Un achat déguisé
Si la collectivité reçoit en réalité des travaux ou des services contre un prix ou un droit d'exploitation, le bail ne peut pas être utilisé.
Une cession mal encadrée
Les droits ne se cèdent qu'avec l'agrément de la collectivité, et pas si les obligations de sélection s'y opposent.
Oublier le terme
Sort des constructions, état du bien, dévolution : à écrire dès la signature pour dans cinquante ans.
Choisir, construire, faire tenir.
Nous travaillons pour une seule partie par opération : la collectivité, ou l'entreprise.
- Vérifier que le montage est bien un bail et non un achat.
- Organiser la sélection du preneur.
- Construire les clauses de durée, de cession et de fin de bail.
- Comparer le bail aux autres montages possibles.
Ce qu'on nous demande.
Quelle durée pour un BEA ?
Plus de dix-huit ans et quatre-vingt-dix-neuf au plus, sans tacite reconduction (code rural, L451-1).
Peut-on utiliser un BEA pour faire construire un équipement public ?
Pas s'il s'agit de faire réaliser des travaux ou des services pour le compte de la collectivité contre un prix ou un droit d'exploitation : c'est alors la commande publique (CGCT, L1311-2).
Le preneur peut-il emprunter ?
Oui, en hypothéquant ses droits, uniquement pour financer les ouvrages du bien loué ; le contrat d'hypothèque est approuvé par la collectivité (CGCT, L1311-3).
Parlons de votre projet.
Un premier échange pour comprendre le projet et vous dire si ce montage est le bon. Ou écrivez-nous : contact@gareldecision.com